Aluguel de imóveis

Compartilho com vocês um guest post do amigo Marlon Moro, explicando as razões da queda da compra de imóveis e a expansão do aluguel de imóveis. Vamos conferir:

Nos últimos anos o aluguel de imóveis tomou o lugar da compra de imóveis.

Há alguns anos o investimento em imóveis era uma forte tendência e vinha sendo acompanhada de bons rendimentos aos proprietários.

Após a crise de 2008 nos EUA, o Mercado Imobiliário no Brasil acompanhou a alta do ciclo econômico do país, fato este que favoreceu o forte crescimento nas vendas de imóveis.

Este movimento foi fruto de um aumento na confiança dos consumidores e alta empregabilidade, dois itens que impactam positivamente no Mercado Imobiliário.

Estudos apontam que a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% após a crise de 2008. Quando falamos de 2008 a 2011 tivemos uma valorização anual que passou de 20%.

Para obtermos uma visão geral, tínhamos:

- Economia em alta;

- Empregos em alta;

- Baixa inadimplência;

- Expansão significativa no crédito;

- Alta demanda por imóveis.

Todos estes aspectos levaram o setor imobiliário para esta valorização significativa.

Isso fica mais evidente quando verificamos os números do setor. Para exemplificar, em 2013 os números de financiamento bateram recorde, atingindo R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no ano anterior.

Nesta época a bola da vez era o Lançamento Imobiliário.

A procura era muito alta e os valores começaram a subir desenfreadamente.

Empreendimentos de 2 a 3 torres eram vendidos no dia do evento de inauguração.

Muitas pessoas compravam seus imóveis aguardando uma valorização no período de obra que por muitas vezes passava de 40% do valor investido inicialmente.

Considerando-se assim um investimento muito rentável.

Para aqueles que possuíam o orçamento um pouco mais apertado, se comprometiam em pagar a entrada de 30% do valor do imóvel no período de em que o projeto era construído e o restante era financiado nas chaves.

Ao receberem as chaves, estes proprietários tinham a possibilidade de locar este imóvel e pagar as parcelas de um eventual financiamento, muitas vezes em sua totalidade, com o valor do aluguel.

Outras táticas também eram utilizadas como: Fazer um consórcio durante o período de obra e, ao receber as chaves do imóvel, quitar o valor do imóvel. 

Medidas como FGTS para amortização das parcelas aumentaram ainda mais a utilização dos consórcios nessa época.

Era um bom negócio, se todo mundo não pensasse da mesma maneira. Este movimento aumentou muito o valor dos imóveis e após 2013 a economia começou a desaquecer e iniciou-se uma curva descendente que vem acompanhando o mercado até hoje.

Muitos brasileiros não se planejaram financeiramente quando decidiram comprar um imóvel e, após a demanda e o emprego já não serem mais os mesmos, tivemos milhares de distratos que penalizaram construtoras e consumidores.

Todo esse aspecto econômico, juntamente com a supervalorização deste período, levaram a queda brusca na demanda e consequentemente queda nos valores imobiliários. Estes são sinais diretos da baixa perspectiva do consumidor brasileiro frente a estabilidade do país.

Para termos uma ideia dos números, em meados de 2008, segundo o índice FIPEZAP, o rendimento médio de aluguel era de 7,8% (considerando o valor do m² pelo valor do imóvel, desconsiderando valorizações e depreciações).

O gráfico abaixo mostra a evolução da rentabilidade do aluguel até os dias de hoje:

Fica claro observar que após 2008 a rentabilidade veio caindo por dois motivos principais:

1 – Em um primeiro momento a bola da vez era compra de imóveis e o aluguel era "caro" se a gente comparasse as facilidades de comprar o próprio e financiá-lo em um longo período.

2 - Após 2013 a oferta de imóveis para comercialização estava muito alta e a demanda não acompanhava.

Assim sendo, vimos um alto número de unidades empacadas, queda no número de lançamento nos anos seguintes, super descontos nos imóveis e consequentemente uma queda bruta nos valores finais.

Com rendimentos comprometidos e imóveis parados, a redução veio crescente, ano a ano, impactando nas rentabilidades.

Hoje o proprietário prefere colocar o imóvel para locar adequando-se ao valor de mercado, do que ficar arcando com os custos de manutenção, iptu e condomínio.

É provável que se as projeções de 2019 se fizerem verdade, veremos:

- Corte de gastos;

- Aprovação da reforma da previdência;

- Desburocratização para abertura de empresas visando a geração de empregos;

-Combate a corrupção;

- Equilíbrio das contas públicas;

- Investimentos externos.

Estas medidas são necessária para gerar um reaquecimento na economia e consequentemente que os pilares que sustentam os mercados de imóveis sejam erguidos.

O Mercado imobiliário é um dos últimos a sentir este impacto, pois existem diversos setores que precisam de estabilidade antes do consumidor pensar em comprar seu imóvel.

Além disso é importante que a expansão de crédito acompanhe os sinais da economia.

Todos os fatores do passado explicam a baixa rentabilidade no preço atual do aluguel e, ao mesmo tempo, a alta procura por parte dos inquilinos nos dias de hoje.

Caso você não tenha o valor total para comprar à vista, pense em alugar um imóvel e em paralelo ir economizando dinheiro para investimentos diversificados.

Desta forma você tem o dinheiro trabalhando para você e evita um financiamento a altos juros e longo prazo na hora de adquirir seu bem.

Sucesso e forte abraço.

@papainabolsa